La crisis subprime 2007

Origen de las hipotecas basura y causa de la crisis subprime 2007 

En 2001 explosiona la burbuja tecnológica, que fue una corriente especulativa muy fuerte que se dio entre 1997 y 2001 en la cual los mercados tecnológicos de los paises desarrollados vieron subir velozmente las acciones de las llamadas empresas punto-com.

Tras el estallido de la burbuja tecnológica se produjo un gran escape de capitales de inversión hacia los bienes inmueble. Los atentados del 11S tambalearon a los mercados internacionales obligando a los Bancos Centrales a bajar los tipos de interes. La Reserva Federal de Estados Unidos bajó en dos años el precio del dinero del 6.5 % al 1 %. 

Nace una nueva burbuja: el boom inmobiliario.

A los Bancos se les volvió más pequeño el negocio ya que daban préstamos a un bajo interés, pero, a algún financiero en América se le ocurrió la idea de crear una nueva estrategia financiera:

• Dar préstamos más arriesgados, por los que cobrar más intereses y aumentar la concesión de estos préstamos.

Se empezó a ofrecer hipotecas a un tipo de clientes, los “ninja” (no income, no job, no assets; que son personas sin ingresos fijos, sin empleo estable y sin propiedades), cobrarles más intereses porque había más riesgo y conceder créditos hipotecarios incluso  por un valor superior al valor de la casa que compraba el ninja, abalandose en el boom inmobiliario, ya que esa casa en pocos meses valdría más que la cantidad dada de préstamo. A este tipo de hipotecas las llamaron “hipotecas subprime”.

Se llaman “hipotecas prime” las que tienen poco riesgo de impago e “hipotecas subprime” las que tienen más riesgo de impago.

El aumento de la concesión de estos préstamos hipotecarios hizo disminuir las reservas de dinero en los Bancos Americanos que las concedian, y como solución acudieron a los Bancos extranjeros para que les prestasen dinero, pero, siendo reguladas estas operaciones por las Normas de Basilea que exigen a los Bancos de todo el mundo que tengan un capital mínimo en relación con sus activos:

ACTIVO: Dinero en Caja + créditos concedidos 

PASIVO: Dinero que le han prestado otros Bancos + Capital + Reservas

El invento de la titulización (Los paquetes MBS)

Las Normas de Basilea exigen que el capital del  Banco no sea inferior a un determinado porcentaje del activo. Si el Banco está pidiendo dinero a otros Bancos y dando muchos créditos, el porcentaje de capital sobre el activo de ese Banco baja y no cumple con las citadas Normas de Basilea.

Para vulnerar las Normas de Basilea se inventó la  Titulización, donde el Banco americano “empaqueta” las hipotecas prime y subprime en paquetes que se llaman MBS (Mortgage Backed Securities). Donde antes tenía 1.000 hipotecas “sueltas” dentro de la cuenta créditos concedidos, ahora tiene 10 paquetes de 100 hipotecas cada uno, en las que hay hipotecas prime y subprime.

Para limpiar sus cuentas, el Banco vende esos 10 paquetes de hipotecas (MBS) y el dinero que obtiene por esos paquetes va al activo, a la cuenta de dinero en caja, que aumenta, disminuyendo por el mismo importe la cuenta de créditos concedidos, con lo cual la proporción Capital-Créditos concedidos mejora y el balance del Banco cumple con las Normas de Basilea. 

La creación de los conduits

Los paquetes de hipotecas (MBS)  son vendidos a unas entidades filiales (conduits) creadas por ese mismo Banco, que no son Sociedades, sino trusts o fondos, y que, por ello no tienen obligación de consolidar sus balances con los del Banco matriz, apareciendo en el mercado dos tipos de entidades:

1. El Banco matriz con la cara limpia.
   
2. El conduit creado por el Banco matriz, con el siguiente Balance:

ACTIVO: Los 10 paquetes de hipotecas (MBS)

PASIVO: Lo que ha pagado por esos paquetes (Capital)

Los conduits se financian mediante créditos de otros Bancos o contratando los servicios de Bancos de Inversión que pueden vender esos MBS a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras, Financieras, Sociedades patrimoniales de una familia, etc. 

El aumento de calificación de los paquetes hipotecarios (MBS)

Los conduits o MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que dan calificaciones en función de la solvencia. Estas agencias calificaron a los paquetes de hipotecas con los siguientes nombres:

Investment grade: las hipotecas prime 

Mezzanine: a las intermedias 

Equity: las hipotecas subprime

Los Bancos de Inversión colocaron fácilmente las mejores (investment grade)  a inversores conservadores y a intereses bajos. Otros gestores de fondos, sociedades de capital riesgo, etc, más agresivos , pretendían obtener, a toda costa, rentabilidades más altas, porque cobraban el bonus de final de año en función de la rentabilidad obtenida.

Se empezó a vender paquetes de hipotecas subprime (equity) a estos últimos gestores sin que se notase excesivamente de que estaban incurriendo en riesgos excesivos, utilizando para ello  bancos de inversión que lograron de las agencias de rating una recalificación de las equity.

Estructuración de los paquetes hipotecarios y la creación de los CDO, CDS y Synthetic CDO

La equity (paquetes subprime) se estructuraron en tramos y se bautizaron con el nombre de tranches, ordenando de mayor a menor la probabilidad de un impago y con el compromiso de priorizar el pago a los menos malos.

La forma de estructuracion de los paquetes de hipotecas (MBS), consistia en ordenar los tres primeros MBS con hipotecas buenas, los tres segundos con muy regulares y los tres terceros con malas, quedando estructurado el paquete de MBS en tres tranches: el bueno, el regular y el malo. De esta forma se lograba que si no pagaba nadie del tranche malo, si se lograra del regular y del bueno, consiguiendo asi una calificación de AAA (alta) de ese producto estructurado. Más tarde, estos MBS ordenados en tranches fueron rebautizados como CDO (Collateralized Debt Obligations).

Se volvió a crear otro producto financiero importante que consistía en que el que compraba los CDO (MBS ordenados en tranches ), tenía que asumír un riesgo de impago por ese paquete que compraba, cobrándole más intereses por ello. Si fallaba el paquete, perdía el dinero, pero si no fallaba, cobraba más intereses. A este producto se le llamó CDS (Credit Default Swaps).

Siguiendo la misma línea, se creó otro producto, el Synthetic CDO que daba una rentabilidad sorprendentemente elevada. Los que compraban los Synthetic CDO podían comprarlos mediante créditos bancarios muy baratos. El diferencial entre estos intereses muy baratos y los altos rendimientos del Synthetic hacía extraordinariamente rentable la operación.

Productos financieros que se crearon:

CDO (MBS estructurados)

CDS

Synthetic CDO

Todos estos productos financieros estaban basados en la premisa de que el boom inmobiliario seguiría creciendo y que los ninja pagarían sus hipotecas. 

Derrumbe del negocio subprime

A principios de 2007, la economía y los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron y muchos de los ninjas se dieron cuenta de que estaban pagando por su casa más de lo que ahora valía y no pudieron afrontar el pago de sus hipotecas. Automáticamente, nadie quiso comprar MBS, CDO, CDS, Synthetic CDO y los que ya los tenían no pudieron venderlos y todo el montaje se fue hundiendo. Todas las operaciones de compra de estos productos estaban apalancadas (compradas a crédito) y dio como resultado que los que habían comprado estos productos no tenian el dinero para pagarlas, pues todo estaba basado en la confianza de que el mercado inmobiliario no se desplomaría.

A día de hoy nadie sabe la cantidad invertida que tienen los Bancos en los paquetes de hipotecas que compraron, creando una gran desconfianza en el mercado financiero. Se sigue sin conocer la dimensión del problema (las cifras varían de 100.000 a 500.000 millones de dólares) y hay quien asegura que la cifra ronda hacía la mitad del P.I.B mundial.

Aun se sigue desconociendo la magnitud que ha creado estos paquetes de hipotecas de alto riesgo. 

Gracias a Leopoldo Abadía Sr. por su tan maravillosa explicación sobre la crisis ninja.